Erlaubnis nach § 34c GewO: Wer sie als Hausverwalter wirklich braucht
Seit 2018 ist die Wohnimmobilienverwaltung erlaubnispflichtig. Wen die Pflicht trifft, welche Voraussetzungen gelten — und warum Angestellte sie nicht selbst beantragen müssen.
Die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 der Gewerbeordnung braucht das Unternehmen, das Wohnimmobilien gewerbsmäßig verwaltet — nicht die einzelne angestellte Verwalterin. Wer als Hausverwalter angestellt arbeitet, braucht also keine eigene Erlaubnis. Voraussetzung für den Betrieb sind Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 Euro je Schadensfall.
| Rechtsgrundlage | § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO, in Kraft seit 1. August 2018 |
|---|---|
| Wer sie braucht | das verwaltende Unternehmen bzw. der selbstständige Verwalter — nicht Angestellte |
| Erfasst | WEG-Verwaltung und Mietverwaltung von Wohnräumen |
| Nicht erfasst | reine Gewerbeimmobilienverwaltung |
| Haftpflicht | mindestens 500.000 € je Schadensfall und 1 Mio. € für alle Schadensfälle eines Jahres |
| Weitere Voraussetzungen | Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse |
| Zuständig | je nach Bundesland Gewerbeamt, Ordnungsamt oder IHK |
Wen die Erlaubnispflicht trifft
Seit dem 1. August 2018 ist die gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnimmobilien erlaubnispflichtig. Erfasst sind zwei Tätigkeiten: die Verwaltung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz und die Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnräume für Dritte. Wer ausschließlich Gewerbeimmobilien verwaltet, fällt nicht darunter.
Der entscheidende Punkt für Beschäftigte: Die Erlaubnis ist betriebsbezogen. Sie wird dem Unternehmen oder der selbstständig tätigen Person erteilt, nicht jedem einzelnen Mitarbeiter. Wer als angestellter Hausverwalter oder als WEG-Verwalterin in einer Hausverwaltung arbeitet, braucht keine eigene Erlaubnis — die Frage taucht in Bewerbungsgesprächen trotzdem regelmäßig auf.
Anders sieht es aus, wenn jemand nebenbei eigene Objekte für Dritte verwaltet. Sobald das gewerbsmäßig geschieht, also auf Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht, greift die Erlaubnispflicht auch dann, wenn es nur um wenige Einheiten geht.
Die Erlaubnis hängt am Betrieb, die Weiterbildungspflicht dagegen auch an den Beschäftigten. Genau diese beiden Ebenen werden regelmäßig verwechselt.
Welche Voraussetzungen die Behörde prüft
Geprüft werden drei Dinge. Erstens die Zuverlässigkeit, die über ein Führungszeugnis und einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister nachgewiesen wird. Zweitens geordnete Vermögensverhältnisse, belegt durch Unbedenklichkeitsbescheinigungen von Finanzamt und Gemeinde sowie Auskünfte aus Schuldnerverzeichnis und Insolvenzregister. Drittens der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung.
Für die Versicherung schreibt die Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter Mindestsummen vor: 500.000 Euro je Schadensfall und eine Million Euro für alle Schadensfälle eines Jahres. Der Nachweis muss vor Erteilung vorliegen und die Versicherung während der gesamten Tätigkeit bestehen.
Zuständig ist je nach Bundesland das Gewerbe- oder Ordnungsamt, teils die Industrie- und Handelskammer. Die Gebühren unterscheiden sich entsprechend und liegen üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich; die Bearbeitung dauert einige Wochen, weil mehrere Auskünfte eingeholt werden.
- Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde und Auszug aus dem Gewerbezentralregister
- Unbedenklichkeitsbescheinigungen von Finanzamt und Gemeinde
- Auskünfte aus Schuldnerverzeichnis und Insolvenzbekanntmachungen
- Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung mit den vorgeschriebenen Mindestsummen
Was das für die eigene Bewerbung bedeutet
Für angestellte Verwalterinnen und Verwalter ist die Erlaubnis kein Einstellungskriterium — wohl aber ein guter Prüfstein für den künftigen Arbeitgeber. Ein Unternehmen, das die Erlaubnis besitzt, die Haftpflicht aktuell hält und die Weiterbildungsnachweise seiner Beschäftigten dokumentiert, arbeitet in aller Regel auch sonst geordnet.
Wer sich mittelfristig selbstständig machen will, sollte den Zeitplan kennen: Erlaubnis beantragen, Versicherung abschließen, Nachweise beibringen — das dauert je nach Behörde einige Wochen und will vor dem ersten Mandat erledigt sein.
Erlaubnis nach § 34c GewO: Wer sie als Hausverwalter wirklich braucht: häufige Fragen
Brauche ich als angestellter Hausverwalter eine eigene Erlaubnis nach § 34c?+
Nein. Die Erlaubnis wird dem Unternehmen erteilt, das die Verwaltung gewerbsmäßig betreibt. Angestellte arbeiten unter dieser Erlaubnis und benötigen keine eigene. Von der Weiterbildungspflicht sind sie dagegen erfasst, sofern sie unmittelbar mitwirken.
Gilt die Erlaubnispflicht auch für Gewerbeimmobilien?+
Nein. § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO erfasst die Verwaltung von Wohnungseigentum und die Mietverwaltung von Wohnräumen. Wer ausschließlich Gewerbeobjekte verwaltet, braucht keine Erlaubnis nach dieser Vorschrift.
Wie hoch muss die Berufshaftpflicht sein?+
Mindestens 500.000 Euro je Schadensfall und eine Million Euro für alle Schadensfälle eines Jahres. Der Nachweis ist Voraussetzung für die Erteilung, und die Versicherung muss während der gesamten Tätigkeit bestehen.
Was kostet die Erlaubnis und wie lange dauert sie?+
Die Gebühren setzen die Länder und Kommunen fest; üblich ist ein niedriger dreistelliger Betrag. Die Bearbeitung dauert meist einige Wochen, weil Führungszeugnis, Registerauskünfte und Bescheinigungen von Finanzamt und Gemeinde eingeholt werden müssen.
Stand: August 2026 · Herausgeber: officehafen, eine Marke der Heidemann Elbe GmbH, Hamburg. Die rechtlichen Angaben sind eine allgemeine Einordnung der Rechtslage in Deutschland und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was ist für dich drin?
Wir kennen die Arbeitgeber, die aktuell suchen — und was sie zahlen. Dein persönlicher Berater meldet sich innerhalb von 24 Stunden: kostenfrei, unverbindlich und diskret. Dein Arbeitgeber erfährt nichts.